ΠΟΡΙΣΜΑ ΟΜΑΔΑΣ ΕΡΓΑΣΙΑΣ

ΘΕΜΑ: "ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΚΑΙ ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΧΩΡΟΙ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΤΡΙΠΟΛΗΣ"

Το παρόν πόρισμα συντάχθηκε από ομάδα εργασίας που συγκροτήθηκε στο τμήμα με βάση την από 27-3-2002 απόφαση της Δ.Ε. του Τμήματος.

Η ομάδα εργασίας κατ΄ αρχήν εξέτασε το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και ειδικώτερα:

• Το ισχύον σχέδιο πόλης Τρίπολης,
  
• Το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο πόλης Τρίπολης,
  
• Την εγκεκριμένη μελέτη αναθεώρησης του σχεδίου του ανατολικού
  
• τμήματος του σχεδίου πόλης Τρίπολης,

Επίσης έλαβε γνώση των παρακάτω στοιχείων:

• Τις προτάσεις των μελετητών για την αναθεώρηση των υπολοίπων
  τμημάτων του σχεδίου πόλης Τρίπολης,
  
• Τις ενστάσεις, καθώς και τις εισηγήσεις του μελετητή και της Τεχνικής
  Υπηρεσίας του Δήμου Τρίπολης, που αφορούν ιδιοκτησίες που
  σχετίζονται με τους κοινόχρηστους χώρους του ισχύοντος σχεδίου και
  τους αντίστοιχους που προτείνονται από το Γ.Π.Σ.,
  
• Την εισήγηση του αντιδημάρχου Τρίπολης συναδέλφου κ. Δημήτρη
  Ταλαγάνη προς το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Τρίπολης,
  
• Την αλληλογραφία που αφορά το ανακύψαν ζήτημα του
  αποχαρακτηρισμού του χώρου πρασίνου της Βίλας Τουρκοβασίλη,
  
• Την αλληλογραφία και τις θέσεις των τοπικών φορέων,
  
• Την σχετική ισχύουσα νομοθεσία.

Τέλος η ομάδα εργασίας ζήτησε και έλαβε σχετική προφορική ενημέρωση σε ειδική σύσκεψη από τον μελετητή της μελέτης αναθεώρησης τμήματος του δυτικού μέρους της πόλης συνάδελφο Γιάννη Λυμπεράκη.

Από την μελέτη των παραπάνω στοιχείων διαπιστώθηκαν:

Το ισχύον σχέδιο πόλης εγκρίθηκε το 1955 και οι πρώτοι όροι δόμησης θεσπίστηκαν το 1959. Από την εποχή αυτή και στην ουσία μέχρι σήμερα με μια σειρά διαταγμάτων, γίνονται περιορισμένες επεκτάσεις και ρυμοτομήσεις για την δημιουργία κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων. Συγκεκριμένα το σύνολο των τροποποιήσεων μέχρι το 1997 ανέρχεται περίπου στις 200. Οι τροποποιήσεις αυτές ωστόσο δεν προσέφεραν τίποτε ουσιαστικό προς την κατεύθυνση της βελτίωσης της λειτουργίας της πόλης στις σημερινές συνθήκες, αφού απλά προσαρμόζουν ακόμη περισσότερο το υπάρχον σχέδιο στις ασφυκτικότερες συνθήκες, με αποσπασματικό ,αλλά κυρίως μη διαρθρωτικό τρόπο.

Μέχρι σήμερα, παρά το ότι ο πληθυσμός της πόλης δεν αυξήθηκε σε μεγάλο βαθμό και παρά τις προηγηθείσες επεκτάσεις της πόλης και την ενσωμάτωση περιμετρικών οικισμών στον πολεοδομικό της σύνολο, ο πολεοδομικός ιστός της εξακολουθεί να κατακερματίζεται μέσα στις βασικές χαράξεις του αρχικού σχεδίου του 1828. Πολυόροφα κτήρια με το σύστημα της αντιπαροχής εμφανίζονται και η αναλογία του δημόσιου ελεύθερου χώρου μειώνεται δραματικά καθώς οι κοινόχρηστοι χώροι παραμένουν οι ίδιοι. Είναι χαρακτηριστικό ότι, μετά την τελευταία αναθεώρηση, η αναλογία των κοινοχρήστων χώρων είναι μικρότερη ακόμη και αυτής της προβλεπόμενης από το σχέδιο πόλης του 1955.

Με βάση τα στατιστικά στοιχεία της ομάδας μελέτης αναθεώρησης του ανατολικού τμήματος της πόλης, η αναλογία αυτή είναι 35%, σε αντίθεση με τα διεθνώς παραδεκτά επίπεδα του 40% της συνολικής έκτασης του σχεδίου. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το υπάρχον αυτό ποσοστό το 76% των κοινοχρήστων-κοινωφελών χώρων διατίθεται για το οδικό δίκτυο, το οποίο είναι εξαιρετικά πυκνό λόγω της παλαιότητας του πολεοδομικού ιστού, ενώ μόνον το 24% διατίθεται για κοινόχρηστους χώρους υπολοίπων λειτουργιών (αστικό πράσινο, αναψυχή κ.λ.π.). Η σύγχρονη τεχνολογία των μεταφορών, η έλλειψη πολεοδομικού σχεδιασμού και οράματος για την λειτουργία της πόλης, αλλά και οι μη ευαισθητοποιημένοι πολίτες, είναι οι αιτίες της γενικότερης κυκλοφοριακής συμφόρησης που χαρακτηρίζει την πόλη. Οι περισσότερες πλατείες από χώροι κοινωνικής ζωής, έχουν μετατραπεί σε νησίδες κυκλοφορίας και χώρους στάθμευσης.

Το 1983 με τον οικιστικό νόμο τέθηκε σε εφαρμογή από την τότε κυβέρνηση το πρόγραμμα Ε.Π.Α. (Επιχείρηση Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης). Στο πλαίσιο αυτό εκπονήθηκε για την Τρίπολη Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, το οποίο μεταξύ άλλων, προέβλεπε την ρύθμιση των χρήσεων γης, την πεζοδρόμηση μιας κεντρικής ζώνης και την θέσπιση τεσσάρων πολεοδομικών ενοτήτων (γειτονιών). Και ενώ το Γ.Π.Σ. εγκρίθηκε με την Απόφαση υπ' αριθ. Γ.80877/86 του ΥΧΟΠ και δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 182 Δ/1986), ουδέποτε εκπονήθηκε η από τον νόμο Ν 1337/83 προβλεπόμενη πολεοδομική μελέτη για την εφαρμογή και την υλοποίηση των προτάσεών του ανά οικοδομικό τετράγωνο.

Σε όλο αυτό το διάστημα το Δημοτικό Συμβούλιο της πόλης αποφασίζει και χορηγεί άδειες λειτουργίας καταστημάτων και το πολεοδομικό γραφείο εκδίδει άδειες ανέγερσης νέων κτηρίων, αμφότεροι χωρίς κανένα σχετικό κριτήριο και δέσμευση. Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι η αλλοίωση της φυσιογνωμίας και λειτουργίας της πόλης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η κατάσταση που διαμορφώθηκε στο παραδοσιακό εμπορικό κέντρο επί του άξονα της οδού Εθνικής Αντίστασης, όπου παρατηρήθηκε αναγκαστική μεταστέγαση ή και κλείσιμο εμπορικών καταστημάτων, εξαιτίας της κατακόρυφης ανόδου των ενοικίων, που διαμορφώθηκαν ανεξέλεγκτα από την χωρίς κριτήρια χωροθέτηση στις συγκεκριμένες θέσεις των κέντρων αναψυχής (καφετέριες).

Οι εκπονηθείσες μελέτες αναθεώρησης δεν είναι αυτές που προβλέπονται από το αρθ. 6 του Ν 1337/83 (Πολεοδομικές Μελέτες) για την εξειδίκευση των προτάσεων και των προγραμμάτων του Γ.Π.Σ., καθώς έχουν διαχειριστικό και τοπογραφικό κυρίως χαρακτήρα, προσαρμόζοντας το ισχύον σχέδιο στις υφιστάμενες καταστάσεις.

Η τελευταία μελέτη αναθεώρησης που εκπονείται γιά ένα τμήμα του δυτικού σχεδίου πόλης της Τρίπολης, παρ' όλο που από την πρόταση των μελετητών προβλέπεται σχετική μείωση των κοινοχρήστων και κοινωφελών, μέσω των διαδικασιών των ενστάσεων που έχουν υποβληθεί μειώνεται ακόμη περισσότερο το ποσοστό των κοινοχρήστων , κοινωφελών ελεύθερων χώρων, καθώς το Δ.Σ. της Τρίπολης έκανε δεκτές τις περισσότερες από τις ενστάσεις που είχαν υποβληθεί με αίτημα την κατάργηση ή την μείωση των ελαχίστων κοινοχρήστων χώρων, που προέβλεπε το ισχύον σχέδιο πόλεως.

Συγχρόνως το τμήμα του Ο.Τ. όπου βρίσκεται η βίλλα του Τουρκοβασίλη με τον περιβάλλοντα χώρο της, ορισμένη από το Γ.Π.Σ. ως χώρος πολιτιστικών λειτουργιών και πρασίνου, με την απόφαση του Δ. Σ. μειώνεται αισθητά και αλλοιώνει την εικόνα της πόλης δραματικά.

Λαμβάνοντας υπ' όψιν όλα τα παραπάνω η ομάδα εργασίας εισηγείται ότι:

1. Θα πρέπει να διατηρηθούν όλοι οι σχετικοί κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, όπως ορίζονται στο ισχύον σχέδιο πόλεως και στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο και έχουν απομείνει, επειδή αποτελούν ελάχιστο ποσοστό για την εύρυθμη λειτουργία της πόλης .

2. Θα πρέπει να αποφεύγεται η καθ' οιοδήποτε τρόπο περαιτέρω μείωση της έκτασής τους με αποχαρακτηρισμούς ή κάθε είδους ρυμοτομήσεις.

3. Οι χρήσεις γης που αναφέρονται στο εγκεκριμένο Γ.Π.Σ. της πρώην ιδιοκτησίας Τουρκοβασίλη, θα πρέπει να διατηρηθούν, καθώς ο χώρος αυτός έχει καθοριστικό ρόλο στην ιστορία, φυσιογνωμία και ταυτότητα της πόλης. Η θέση αυτή στηρίζεται στο γεγονός ότι ο περιβάλλων χώρος ενός κτιρίου με ιστορικό και μορφολογικό ενδιαφέρον, που αποτελεί σημείο αναφοράς του πολεοδομικού συνόλου, με βάση τα επιστημονικά αρχιτεκτονικά και πολεοδομικά κριτήρια, δεν προσδιορίζεται σύμφωνα με τα εκ του νόμου καθοριζόμενα όρια της κάθε ιδιοκτησίας, αλλά μπορεί να είναι ευρύτερος, όπως στην συγκεκριμένη περίπτωση, περιλαμβάνοντας περισσότερες ιδιοκτησίες ή και όμορους κοινόχρηστους, ελεύθερους χώρους. Με την έννοια αυτή ως περιβάλλων χώρος του πιό πάνω αναφερομένου διατηρητέου κτιρίου θεωρείται τουλάχιστον ο χώρος που όριζε το Γ.Π.Σ. της πόλης.

Τέλος επειδή έχει διαπιστωθεί ότι με την καθυστέρηση εφαρμογής των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και πολεοδομικών μελετών γενικά, κυρίως όσον την απόκτηση των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων, υπάρχει κίνδυνος απομείωσης τους ή και εξαφάνισής τους, με καταστρεπτικά αποτελέσματα για την λειτουργία της πόλης, η ομάδα εργασίας στο συνημμένο παράρτημα, καταγράφει τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθούνται για την εφαρμογή των σχεδίων πόλεως και επισυνάπτει κωδικοποιημένη την σχετική νομοθεσία.

Τρίπολη 12 Ιουνίου 2002

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΚΟΙΝΟXΡΗΣΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΣΤΙΣ ΠΟΛΕΙΣ

Α. ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΚΟΙΝΟXΡΗΣΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΣΤΙΣ ΠΟΛΕΙΣ

Η απόκτηση των κοινόχρηστων χώρων στη πόλη αφενός είναι ζωτικής σημασίας ζήτημα για την εύρυθμη λειτουργία της πόλης, αφετέρου δίνεται η δυνατότητα με την προώθηση των διαδικασιών απόκτησής τους να αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες που για πολλά έτη έχει δεσμευτεί η ιδιοκτησία τους.

Με το νόμο 947/79 και στη συνέχεια τον 1337/83 θεσπίστηκε ότι οι ιδιοκτησίες που εντάσσονται στο σχέδιο υποχρεούνται να εισφέρουν γη προκειμένου να δημιουργηθούν οι απαραίτητοι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι στη πόλη. Συνεπώς για όσα σχέδια εγκρίθηκαν με το νομοθετικό καθεστώς του 1337/83 υπάρχει κατά κανόνα η δυνατότητα να αποκτηθούν επαρκείς κοινόχρηστοι χώροι, της τάξης του 40%, που είναι ποσοστό ικανοποιητικό για τη λειτουργία της πόλης.

Για τα σχέδια όμως που έχουν εγκριθεί με το καθεστώς της νομοθεσίας του 1923, δηλαδή τα παλαιά σχέδια, δεν υπάρχει η δυνατότητα αυτή. Περιορισμένα μπορεί ο μηχανισμός της εισφοράς σε γη να χρησιμοποιηθεί στα παλαιά σχέδια με τη χρήση του άρθρου 13 του ν 1337/83 που αφορά σε περιοχές που δεν έχει εφαρμοσθεί το σχέδιο. Επίσης μπορούν ρυμοτομούμενοι από τα παλαιά σχέδια να μεταφερθούν σε θέσεις που έχουν αποκτηθεί από εισφορά σε γη μόνο με σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητών.

Η διαδικασία, που κατά κανόνα, ακολουθείται για την απόκτηση κοινοχρήστων χώρων στα παλαιά σχέδια είναι η διαδικασία των αναλογισμών. Η διαδικασία αυτή όμως έχει αποδειχθεί στην πράξη πολύ δύσχρηστη για λόγους τεχνικούς αλλά και οικονομικούς. Οι τεχνικοί λόγοι έχουν σχέση με την πολυπλοκότητα των διαδικασιών για τη σύνταξη του τεχνικού μέρους της πράξης αναλογισμού. Οι οικονομικοί έχουν σχέση με το ότι οι Δήμοι, που κατά κανόνα είναι επισπεύδοντες στην διαδικασία, είναι υποχρεωμένοι να εξασφαλίσουν υπέρογκα ποσά για την αποζημίωση των δικαιούχων ρυμοτομούμενων προκειμένου να αποκτηθούν οι χώροι. Στη συνέχεια όμως δεν κινούν τη διαδικασία είσπραξής τους από τους υπόχρεους προκειμένου να αποφύγουν "τριβές" με τους δημότες.
Αυτή η κατάσταση έχει σαν αποτέλεσμα:

- οι Δήμοι να μην έχουν ένα στρατηγικό σχεδιασμό για την απόκτηση των κοινόχρηστων χώρων της πόλης ανάλογα με την σπουδαιότητά τους.
- η πόλη να μη μπορεί να λειτουργήσει επειδή δεν έχουν εξασφαλιστεί βασικοί κοινόχρηστοι.
- Οι ρυμοτομούμενοι να μη μπορούν να αποζημιωθούν και να δημιουργείται η κατάσταση μακροχρόνιας δέσμευσης της ιδιοκτησίας τους, που επισύρει την δυνατότητα αποχαρακτηρισμού, δηλαδή την άρση του βάρους.

Η απόκτηση των κοινόχρηστων τελικά επαφίεται κατά κύριο λόγο στη διαδικασία παραχώρησης σε κοινή χρήση ρυμοτομούμενων τμημάτων από όσους ενδιαφέρονται να οικοδομήσουν. Με τον τρόπο αυτό όμως δεν αποκτώνται τα βασικά ΚΧ, αλλά κυρίως δρόμοι και όχι οι βασικότεροι.

Εδώ πρέπει να αναφερθεί ότι μετά τον Ν.1337/83 μέχρι και σήμερα η επικρατούσα αντιμετώπιση ήταν ότι ο αποχαρακτηρισμός ενός ΚΧ είναι απαγορευμένος και υπήρχε μια επανάπαυση των Δήμων για την απόκτηση των χώρων αυτών . Σήμερα όμως η κρατούσα άποψη είναι ότι δεν μπορεί η ιδιοκτησία να είναι δεσμευμένη για μακρό χρονικό διάστημα χωρίς να αποζημιώνεται και η διαδικασία της άρσης του βάρους γίνεται πλέον με απλουστευμένες διαδικασίες.

Αυτό σημαίνει ότι αν δεν παρθούν έγκαιρα από τους Δήμους συγκεκριμένα μέτρα για την απόκτηση των προβλεπόμενων από το πολεοδομικό σχέδιο ΚΧ, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος να χαθεί ανεπίστρεπτα η δυνατότητα απόκτησης των απαραίτητων χώρων για τη λειτουργία της πόλης.

Η βασική ευθύνη ανήκει στους Δήμους. Οι Δήμοι πρέπει να οργανώσουν την στρατηγική απόκτησης των ΚΧ και να κινήσουν τις σχετικές διαδικασίες. Αυτό σημαίνει:

- Ότι πρέπει να ιεραρχήσουν την απόκτηση των ΚΧ σαν ζωτικής σημασίας ζήτημα για την πόλη.
- Να εξασφαλίσουν επαρκείς πόρους για την αποζημίωση των ρυμοτομούμενων που όμως πρέπει να εισπράττονται από τους υπόχρεους ώστε να μπορούν να χρησιμοποιηθούν ξανά για τον ίδιο σκοπό.
- Να επισπεύσουν τη σύνταξη πράξεων εφαρμογής στα σχέδια που εγκρίθηκαν με τον Ν 1337/83.
- Να προωθήσουν πράξεις αναλογισμού για την απόκτηση των ΚΧ στα παλαιά σχέδια.
-
Πρέπει να τονιστεί ιδιαίτερα ότι το πλέον σημαντικό και καινοτόμο εργαλείο στην διαδικασία απόκτησης βασικών κοινόχρηστων χώρων στα παλαιά σχέδια, είναι το άρθρο 16 του Ν2508/97 που συμπληρώνει τον Ν1337/83.

Σύμφωνα με την προβλεπόμενη διαδικασία από το άρθρο αυτό ο Δήμος μπορεί να ιεραρχήσει τα βασικά κοινόχρηστα στη πόλη συνολικά ή ανά πολεοδομική ενότητα. Στη συνέχεια, να προχωρήσει στον υπολογισμό των υποχρεώσεων προς τους δικαιούχους και τον υπολογισμό και καταλογισμό των υποχρεώσεων των υπόχρεων που είναι ευρύτερα σύνολα και όχι μόνο οι παρόδιοι. Η καταβολή των αποζημιώσεων στους δικαιούχους γίνεται σταδιακά και αφού εισπραχθούν τα χρήματα από τους υπόχρεους.

Εισάγεται κατά κάποιο τρόπο η λογική ότι τα σημαντικά κοινόχρηστα της πόλης δεν τα πληρώνουν οι παρόδιοι αλλά το ευρύτερο σύνολο των ωφελούμενων χρηστών. Με τη διαδικασία αυτή απλουστεύονται τα απαραίτητα στοιχεία, κτηματογραφικά και κτηματολογικά, προκειμένου να καταλογιστούν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις. Πιο συγκεκριμένα:

• Το Δημοτικό Συμβούλιο αποφασίζει, μετά από σχετικά εύκολη μελέτη, για το ποια είναι τα βασικά κοινόχρηστα της πόλης, το ύψος της αποζημίωσης και ταυτόχρονα ορίζει το εύρος των ωφελούμενων, τον βαθμό ωφέλειας, και το καταρχήν ύψος της επιβάρυνσης ανά μερίδιο υπόχρεου.
  
• Με απλουστευμένες διαδικασίες κτηματογραφούνται οι ρυμοτομούμενοι χώροι ώστε να υπολογιστεί με ακρίβεια το ύψος των αποζημιώσεων.
  
• Με απλουστευμένες επίσης διαδικασίες συντάσσονται οι πίνακες των υπόχρεων με βάση τα στοιχεία που υπάρχουν για το ΤΑΠ.
  
• Μετά την οριστικοποίηση του πίνακα των υπόχρεων (μετά από σύντομη διαδικασία ενστάσεων) υπολογίζονται και καταλογίζονται τα ποσά που πρέπει να καταβάλουν οι υπόχρεοι.
  
• Αφού εισπραχθούν τα ποσά από τους υπόχρεους, τότε καταβάλλονται στους δικαιούχους και αποκτώνται εν τέλει οι ΚΧ.
  Κατά κάποιο τρόπο το θεσμοθετημένο αυτό εργαλείο δίνει τη δυνατότητα στους Δήμους να επιβάλουν "τέλος απόκτησης κοινόχρηστων χώρων" και να αποκτήσουν έτσι τα βασικά κοινόχρηστα μέσα στα παλαιά σχέδια.

Η διαδικασία αυτή δεν έχει εφαρμοστεί μέχρι σήμερα ώστε να υπάρχει σχετική εμπειρία με τα προβλήματα που μπορεί να εμφανιστούν. Αυτό όμως δεν πρέπει να αποτελέσει ανασταλτικό παράγοντα στην άμεση εφαρμογή του.

Καταλήγοντας μπορούμε να πούμε συνοπτικά οι ότι Δήμοι πρέπει :

• Να ιεραρχήσουν την απόκτηση των κοινόχρηστων χώρων σαν ζωτικής σημασίας θέμα για την πόλη και την ποιότητα ζωής των κατοίκων της.
  
• Να δημιουργήσουν με δανεισμό ένα σημαντικό απόθεμα, που θα χρησιμοποιείται για την απόκτηση ΚΧ, θα εισπράττεται όμως στη συνέχεια, ώστε να επαναχρησιμοποιηθεί για τον ίδιο σκοπό.
  
• Να επισπεύσουν τη σύνταξη Πράξεων Εφαρμογής στα σχέδια που έχουν εγκριθεί με τον Ν 1337/83 και την σύνταξη Πράξεων Αναλογισμού στα παλαιά σχέδια.
  
• Να αξιοποιήσουν το νέο νομοθετικό εργαλείο του άρθρου 16 του Ν 2508/97

ΠΡΑΞΕΙΣ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ - Τεχνική Διαδικασία

Καίτη Νενεδάκη
ΑΝΑΤΥΠΟ ΑΠΟ ΤΟ ΒΙΒΛΙΟ ΜΕ ΤΙΤΛΟ "ΤΕΧΝΙΚΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΕΓΓΕΙΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ "
Εκδοσης του Πανελληνίου Συλλόγου Αγρονόμων Τοπογράφων Διπλωματούχων Μηχανικών (ΠΣΑΤΔΜ)
Αθήνα - 1982

Γ. ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΒΑΣΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ
που αφορούν την εφαρμογή των εγκεκριμένων σχεδίων πόλης